Met hun frisse kijk op de markt gaan Adriaan Hoogduijn (COO, Hyarchis) en Gijs van Reeden (Managing Director, BCMGlobal) in gesprek over technologie en trends binnen de Nederlandse hypotheekmarkt. Adriaan deelt zijn visie vanuit zijn expertise in software en data management en Gijs vanuit zijn expertise in het digitaliseren van het hypotheekproces. Meer weten? Meld je dan kostenloos aan voor Hyarchis Connect 2021 – Trends in Mortgage Tech: https://www.hyarchis.com/nl/events/hyarchis-connect-2021-trends-in-mortgage-tech/
Transcriptie
Welkom bij de podcast Leaders in Wonen. Ik ben Amy en ik ga in gesprek met de leiders in de woningmarkt. Waarom? Omdat wonen iedereen raakt. Veel thema’s in de woningmarkt vragen om een oplossing, daarom ga ik op zoek naar de antwoorden van de leiders. Bovendien wil ik deze mensen leren kennen. Wie zijn het eigenlijk en wat drijft ze? Deze podcast wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners NHG, Calcasa en Hyarchis.
Amy: Vandaag ga ik in gesprek met Adriaan Hoogduijn, COO van Hyarchis en Gijs van Reeden, Managing Director bij BCMGlobal, voormalig Link Asset Services. Voordat wij in gesprek gaan introduceer ik graag mijn gasten. Adriaan is oprichter van een consultancy bedrijf, hij heeft een kunstgalerie geopend en naast zijn rol bij Hyarchis is Adriaan ook Managing Director van Hyper. Adriaan is 34 jaar en woont sinds 5 jaar primair in Litouwen. Gijs werkte voordat hij de overstap maakte naar de hypotheekmarkt in de Venture Capital en in 2017 startte hij zijn eigen bedrijf om innovatieve ondernemingen te helpen. Gijs is 32 jaar en woont in Amsterdam. Adriaan deelt zijn visie vanuit zijn expertise in software en data management en Gijs vanuit zijn expertise in het digitaliseren van het hypotheekproces. Beide zijn zij 4 jaar werkzaam binnen de Nederlandse hypotheekmarkt en met hun frisse kijk op de markt gaan we in gesprek over technologie en trends binnen de Nederlandse hypotheekmarkt. Welkom allebei!
Adriaan: Dankjewel.
Gijs: Dankjewel.
Amy: Leuk dat jullie vandaag met Leaders in Wonen in gesprek willen gaan. Ik wil starten met een vraag aan jou, Adriaan, toen je begon binnen de hypotheekmarkt, wat viel je op?
Adriaan: Heel veel aanvankelijk, maar hetgeen dat mij het meest opviel, als ik terugkijk naar hoe mijn ouders een hypotheek hebben afgesloten, dat is nu ruim 20 jaar geleden, dat er eigenlijk sinds die tijd niet bijzonder veel veranderd is. Dus ik denk dat eigenlijk het proces als zodanig van een hypotheekaanvraag, vanaf het moment dat we nog een fax gebruikten met elkaar, eigenlijk niet meer essentieel veranderd is.
Amy: En jij, Gijs?
Gijs: Ik denk heel veel. Begin 2018 zag je met name dat er heel veel nieuwe toetreders in de markt getreden waren. Je zag met name dat de banken marktaandeel verloren hadden, je zag veel nieuwe toetreders met geld van pensioenfondsen geld uitlenen in hypotheken. En sindsdien zie je eigenlijk ook weer nieuwe producten ontstaan zoals de buy-to-let markt die heel erg booming is. En voor de rest aan de proceskant, ik was echt een hypotheek-leek en wat ik zag was dat de processen echt zo ontzettend stroperig zijn. Het duurt soms 30-40 dagen voordat je hypotheek rond is. Dat is best wel moeilijk te begrijpen, waardoor dat nou komt. Dus dat viel me wel op.
Amy: Adriaan, zou jij iets kunnen zeggen over de huidige situatie? Kan je het landschap wat meer schetsen?
Adriaan: Wat mij heel erg opvalt qua landschap, ik woon zelf in Litouwen, daar heb ik een aantal jaar geleden ook een hypotheek aangevraagd en daar doe je direct zaken met de bank. Dat betekent dat je dus al je stukken netjes uploadt op een omgeving, een portal die de bank aanbiedt. Vervolgens heb je binnen een aantal dagen uitsluitsel van de geldverstrekker over het feit of je dus wel of niet een hypotheek toegekend krijgt. Wat me in Nederland heel erg opvalt, en dat verschilt enorm met het oosten van Europa waar ik een ander deel van mijn tijd doorbreng, is dat je daar een soort intermediair hebt dat enorm groot is en ook een hele belangrijke zo niet essentiële rol in Nederland vervult. En daarin verschilt de Nederlandse hypotheekmarkt en de West-Europese hypotheekmarkt behoorlijk van, wat je elders in Europa ziet.
Amy: En jij?
Gijs: Op zich is het wel een markt die met elkaar samenwerkt. Ik denk dat dat ook interessant is, al die partijen zitten in een HDN-stichting met elkaar. Dus je ziet wel dat ze qua landschap – als ik er vanuit mijn IT-pet naar kijk – daar best wel mooie dingen bereikt hebben, om die hele keten met elkaar te faciliteren van een consument en een adviseur naar een service provider, naar een geldverstrekker en een mid-office. Dat vind ik best wel een mooie ontwikkeling. Dus de basis ligt er wel. Alleen, het nadeel daarvan vind ik weleens dat het heel erg op de standaardproducten gericht is. Dus dan zie je bijvoorbeeld dat een buy-to-let product daar moeilijk inpast. Maar voor de mainstream dingen vind ik het wel interessant.
Amy: Zie jij dat ook zo?
Adriaan: Ik vind ook verworvenheden die voor een belangrijk deel gepaard gaan met de complexiteit van het hypotheekproduct als zodanig, als je kijkt naar bijvoorbeeld de fiscaliteit die je in een hypotheek hebt in Nederland, die maakt ook dat een intermediair bijna noodzakelijk is. Tenzij ik fiscalist ben – wat ik dus niet ben – zou ik me heel erg oncomfortabel voelen als ik in Nederland zelfstandig of met beperkt advies een hypotheek zou moeten afsluiten. Omdat je toch altijd het idee hebt dat je wellicht een verkeerde beslissing maakt, of in ieder geval niet een optimale beslissing. Als ik ook naar mijn vriendengroep kijk, die nu allemaal een beetje in de huiskoopfase en gezin startfase zitten, dan is dat ook een beetje de angst die er bestaat, de beste deal kunnen sluiten met hele beperkte kennis. Want het zijn allemaal mensen die geheel andere beroepen hebben en in een geheel andere industrie actief zijn dan de hypotheeksector. Je merkt dat het heel complex is in Nederland. Ik denk dat daardoor ook de infrastructuur en het landschap zo groot geworden is in Nederland.
Gijs: Heb je dan veel vrienden of mensen in je omgeving die dan voor execution-only gaan? Ik merk bij mij heel erg dat ik ook wel veel hoger opgeleide mensen heb die inderdaad proberen zo’n reis zelf te starten, waar we het dan over hebben, die toch afhaken of dat niet durven. Herken je dat ook?
Adriaan: Is dat omdat ze het niet durven of is dat een vastlopen in het proces?
Gijs: Dat weet ik niet. Ik denk een paar mensen die het daadwerkelijk niet durven, dat je die respons krijgt. Maar je ziet ook wel mensen – ik moet wel zeggen dat de laatste voorbeelden die ik gehad heb twee jaar geleden zijn, dus er is natuurlijk wel wat ontwikkeld – die vastlopen. Ik denk dat ze ergens gaandeweg het proces denken van “Ik loop vast.”
Adriaan: Ik moet zelf zeggen dat ik me in Nederland – waar ik dus geen hypotheek heb afgesloten, ook niet in het verleden – ook niet heel comfortabel zou voelen bij het execution-only verhaal. Dat is met name omwille de complexiteit in Nederland, maar bijvoorbeeld in Litouwen had ik het idee van “Jeetje, ik ben een heel apart geval want ik heb niet één maar meerdere ondernemingen en daardoor is het inkomen allemaal wat ingewikkeld. Dus ik moet naar een adviseur.” Toen ik de bank daarover belde van “Ik voel er eigenlijk heel weinig voor om het allemaal online in te schieten zonder context”, zeiden ze “Alsjeblieft niet. Zorg maar gewoon dat je het via de portal indient en dat moet wel goed komen.” Dat was ook uiteindelijk geen probleem. Dus daar is het execution-only verhaal bijvoorbeeld heel soepel gegaan. Ik denk dat het daar vooral mee te maken heeft en een bank zou me natuurlijk niet kunnen adviseren over bijvoorbeeld de duur van de rente en het variabele rentetarief of iets in die richting.
Gijs: Toch vind ik dat ergens gek, want sinds de vorige kredietcrisis hebben we echt producten versimpeld. We hebben volgens mij echt wel alleen maar vrij straight-forward producten, voor heel veel starters zijn dingen versimpeld. Waarom het dan toch niet van de grond? Ik vind dat best wel een interessante vraag.
Adriaan: Ik heb voor mezelf wel heel erg het gevoel dat het in Nederland ook een hele sterke pushmarkt is. Als je kijkt naar het aantal labels dat we hebben, naar het aantal verschillende hypotheekvarianten die worden aangeboden, dan kijk je daar als leek naar. Want doorgaans – en als ik dan naar jullie kijk, naar de buy-to-let markt waar jullie in zitten – heb je het geval dat 80% van alle buy-to-let eigenaren of hypotheeknemers één of twee woningen maximaal hebben naast hun primaire residentie. Dus laten we even zeggen dat iemand misschien twee of drie keer in zijn leven een hypotheekaanvraag plaatst, met oversluit misschien daarbij. Dus het is natuurlijk heel moeilijk als je dan vervolgens geconfronteerd wordt met een aanbod, zo zie ik dat dan tenminste – waarin je dus niet één of tien maar misschien wel dertig verschillende hypotheekproducten zou kunnen afnemen die allemaal een percentpuntje van elkaar verschillen, wat eigenlijk in mijn optiek ook meteen een adviesbehoefte met zich meebrengt. Want hoe word je daar als leek zonder niet een enorme hoeveelheid tijd te verliezen nou wijzer uit dat hele aanbod wat er ligt?
Amy: Wat is er dan nu nodig in de Nederlandse markt om het wel makkelijker te maken om execution-only hypotheken te verstrekken?
Adriaan: Wat mij heel erg inspireert is Habito, dat is een online hypotheekadviseur in de UK, die is ongeveer vijf jaar geleden opgericht en sinds die tijd is zo’n vier of vijf miljard aan leningen geprocessed in de UK alleen. Ze hebben dus een aantal maanden terug een product gelanceerd, dat heet Habito One en dat is een product dat dus één vast rentepercentage biedt voor de hele looptijd van je hypotheek. Zij hebben gezegd “We zijn een beetje moe geworden van het op en neer pingpongen tussen enerzijds de geldgevers en anderzijds de consument. Wat wij aanbieden is gewoon een product dat iedereen – no matter hoeveel financiële kennis je hebt – kan begrijpen en dat product gaan wij pushen in die markt.” Ik denk ook dat als je naar een succesvolle execution-only hypotheek in Nederland zou willen komen, dan moet je eigenlijk wel het hypotheek product in de kern zo simpel maken dat je dat ook gewoon met execution-only kan. Want als er toch allerlei boetes op zitten, bijvoorbeeld bij het oversluiten van de hypotheek of het vroegtijdig aflossen van de hypotheek en ga zo maar door wat je allemaal aan bijzonderheden hebt, dan wordt het toch weer heel complex om dat allemaal zelfstandig te besluiten zonder referentiekader, zeker als het je eerste keer is of als je nog geen mensen in je omgeving hebt die daarbij kunnen helpen en ga zo maar door.
Amy: Denk je dat dan een nieuwkomer daarmee moet starten? Of kan het ook vanuit de huidige partijen komen?
Adriaan: Dat is een hele interessante vraag. Er is natuurlijk al wel een online hypotheek in Nederland die op dit moment wordt aangeboden. Ik durf niet zo heel veel te zeggen over de populariteit ervan maar ik merk hetzelfde als Gijs, dus aan mijn vriendengroep die in Nederland zit merk ik gewoon dat daar toch nog steeds klassiek naar de adviseur wordt gegaan voordat een hypotheek wordt afgesloten, dat daar heel sterk de voorkeur naar uitgaat. Maar ik denk wel, als je kijkt naar met name de nieuwe generatie die nu begin en midden 20 is, die straks de huizenmarkt zal opkomen binnen de komende vijf jaar, dat is een generatie die eigenlijk volledig in het digitale tijdperk is opgegroeid, die eigenlijk geen tegenstelling meer kent tussen het online zijn en het offline zijn. Van die generatie verwacht ik wel dat ze een enorme consumer pool zullen gaan creëren voor zo’n online hypotheek of in ieder geval het online kunnen doorlopen van het hele hypotheek aanvraagproces. Daarop zal natuurlijk iemand straks moeten gaan inspelen. Als dat niet vanuit de bestaande hypotheekmarkt gebeurt is het onvermijdelijk dat bijvoorbeeld één van de neo-banken die nu hard aan de weg timmeren in Europa, dus Revolut of N26 of Bunck, dat die als een aanvullend product bovenop hetgeen dat ze nu al doen – het begon met betaalrekeningen, die zijn later klein krediet gaan verstrekken aan particulieren – nu bijvoorbeeld ook verzekeringsproducten aanbieden. Mij lijkt het heel logisch dat zij hun customer journey richting zo’n mijlpaal als een huisaankoop, dat zij dat ook zullen gaan faciliteren door middel van hypothekenproducten. Dus als de markt het niet doet zal er zeker een fintech partij op inspringen, denk ik.
Gijs: Ik denk ook wel dat er op zich best wel veel ontwikkeling zal gebeuren. Er zijn wel een paar partijen die op zich mooie ontwikkelingen maken. Maar je ziet dat de hockeystick en de disruptie nog wel een beetje achterwege blijven. Dus de echte exponentiële groei daarin komt nog wel. Ik denk op zich wel dat als die grootbanken dat ook echt wel absorberen in grote mate het ook iets gaat doen met het vertrouwen, breed gedrag. Dan gaat het verhaal waarschijnlijk heel snel van mond tot mond van “Bij een grootbank kun je ook een bepaalde versnelling doormaken”, etc. Er moet nog wel wat vertrouwen komen, denk ik, om volledig zo’n reis en helemaal zonder stukken met data van de bron en direct van de belastingdienst zo’n hypotheek tot een eind te brengen.
Adriaan: Ja, met vertrouwen, bedoel je daarmee dan de consument of primair bij de financiële instelling?
Gijs: Beide. Want om vertrouwen bij de consument te krijgen zullen die banken eerst wat van hun risicoprotocol een beetje bij moeten stellen of eigenlijk meer gaan vertrouwen op de technieken die er al lang zijn. Ik denk dat we al lang de databronnen hebben en digitaal kunnen onttrekken om tot een volwaardige hypotheek te komen. Je ziet nu echt de eerste leners die dat ook doen. Maar er zijn ook nog heel veel banken die dat nog niet doen op dit moment omdat ze dat nog te tricky vinden of eerst de kat uit de boom willen kijken. Dus ik denk dat het daar begint en het consumentvertrouwen komt daarna.
Amy: Je zegt dat er een paar mooie voorbeelden van partijen al te zien zijn in de markt, kan je daar iets meer over zeggen?
Gijs: Wereldwijd zie je wel een aantal partijen. In Nederland zie je natuurlijk dat a.s.r. met een Digithuis product gekomen is dat natuurlijk een mooi product is. Je ziet heel veel partijen die nu een Ockto reis of een iWize , één van die twee oplossingen aanbieden om direct brondata erin te krijgen. Heel veel partijen absorberen het, alleen de mate waarin ze dat absorberen, daar lopen ook de Ockto’snog wel tegenaan. De grootbank ING heeft daar best wel mooie stappen in gemaakt. Het kan theoretisch gezien al volgens mij bijna 100% voor in ieder geval een kleine doelgroep in deze markt. Alleen, dat vereist toch ook wel een bepaalde risk appetite om die stap te zetten en dat is nog wel even afwachten.
Amy: Zouden jullie nog meer voorbeelden kunnen noemen vanuit het buitenland die hier betrekking op hebben?
Adriaan: Een voorbeeld dat ik net al noemde is bijvoorbeeld Habito, die enerzijds geld ophaalt bij de traditionele geldverstrekkers, met name bij de banken. Maar bijvoorbeeld ook wat in Nederland gebeurt bij bijBouwe, die haalt dus direct bij institutionele beleggers (bijvoorbeeld pensioenfondsen en verzekeraars) het geld op. Dat betekent ook wat Gijs net zei, de risico protocollen zien er daardoor ook heel anders uit, dat zijn namelijk de risico protocollen waar de geldgever in dit geval die dus geen bank is mee akkoord gaat waardoor je ook veel sneller zekerheid kan geven over de hypotheekaanvraag. Want dat is ook wat eerder werd gezegd soms een proces dat wel 40 dagen in beslag kan nemen voordat er überhaupt duidelijkheid is over het feit of je dus een hypotheek toegekend krijgt of niet. Dat verschilt niet wezenlijk, als je dus iemand bent met een enorme rugzak aan bagage in het leven met een scheiding en ga zo maar door versus een starter, dan zijn er exact dezelfde risico protocollen van toepassing met als gevolg dat je een vanille achtige achtergrond hebt als je net uit de studiebanken komt dat je desondanks nog steeds door al die zware due diligence heen moet. Ik denk dat die flexibiliteit, als je kijkt naar mijn eerste statement: sinds de tijd van de fax is het hypotheek aanvraagproces als zodanig niet in de kern veranderd, ik denk dat daar ook een beetje het punt zit. De befaamde hypotheek binnen een week is iets wat met name wordt nagestreefd op dit moment door middel van een soort van efficiency squeeze. Dus men probeert de consument beter voor te bereiden om alle documenten juist op orde te hebben op het moment van indienen. En eigenlijk wordt met name daar een groot deel van de efficiency geboekt op dit moment. Als je dan bijvoorbeeld naar het buitenland kijkt met zo’n Habito One dat ik net al aanhaalde als voorbeeld, dat dus zo’n hypotheek met alternatieve financieringen uiteindelijk wordt verstrekt, dan zie je dat er ook de flexibiliteit om snel uitsluitsel te kunnen geven een stuk groter wordt en daarmee ook veel meer die on demand economy die straks van de nieuwe generatie gevraagd wordt ook gefaciliteerd wordt.
Gijs: Wat interessant is van Habito is dat zij zijn begonnen in één stap in de keten. Dus zij zijn begonnen als een soort van online adviestool. Wat ik ook wel interessant vind, wat je in het buitenland ziet is dat daar een veel slechtere integratie is tussen die adviseur en uiteindelijk al die banken. Dus wat wij met HDN hebben is daar niet altijd. Dus je ziet dat die partijen heel erg moeite hebben om vanuit die online advies reis dan ook die banken aan te raken in die klantreis. Dat is ook één van de redenen geweest dat Habito nu opschuift in de keten, die zie je dus naar de achterkant toegaan, die zie je dus wat meer de lender of record worden, dus echt ook zelf kijken of ze met een eigen label geld kunnen verstrekken om die keten te versmallen. Dus eigenlijk is het allemaal best wel gek, als je het zo bekijkt, want in Nederland hebben we eigenlijk die keten heel goed met elkaar. Dus die interactie vanuit één adviseur elektronisch naar alle 40 banken in Nederland, dat gaat eigenlijk vrij makkelijk. Dat is echt fundamenteel verschillend ten opzichte van die andere landen.
Amy: Graag zou ik ook meer willen inzoomen op buy-to-let. Je noemde het al, Gijs. Zou je iets meer kunnen vertellen over de huidige markt?
Gijs: Allereerst moet je onderscheid maken in twee markten binnen de buy-to-let markt. Dus je hebt verhuurhypotheek, zoals dat heet, en je hebt eigenlijk wat meer de particuliere buy-to-let belegger en je hebt de professionele belegger die echt de rechtspersonen zijn, die echt vastgoed BV’s hebben, etc. Ik heb ook niet alle wijsheid in pacht, maar één van de elementen waarom dit best wel interessant is, is dat je ziet dat er heel veel animo is in de Nederlandse hypotheekmarkt. Sowieso an sich al, er is best wel een kapitaal overschot, al jaren, de markt. De residentiële woningmarkt ook best wel. De hypotheekmarkt heeft het goed gedaan, dus er is steeds kapitaaloverschot en die producten van buy-to-let zijn best wel interessant voor die funders. Het zijn niet die banken zelf van Nederlandse partijen maar het zijn de grote jongens in het buitenland die vaak die funding verstrekken. Het zijn gewoon interessante producten qua rendement en ook wel de kans op het doorverkopen van die producten. Dus wat je ziet is dat eigenlijk bijna alle buy-to-let spelers in deze markt securitiseren. Dus die bundelen die lening weer en die verkopen dat door en zo krijgt de pakket lening eigenlijk een nieuwe economische eigenaar. Dat is wel kenmerkend daaraan. Eind vorig jaar is er natuurlijk wel wat ontmoediging geweest. Per 1 januari is die overdrachtsbelasting omhoog gegaan. In januari zag je daar ook wel echt een significante dip maar je ziet het nu weer omhoog trekken. Dus je ziet gewoon dat die markt nog steeds wel heel erg wil.
Adriaan: Waar is die impact van die overdrachtsbelasting eigenlijk het grootst? Is dat bij de professionele belegger of zit dat met name bij de particulier die dan toch denkt “Laat ik dat geld maar ergens anders beleggen”?
Gijs: Ik denk dat het uiteindelijk meer op die kleine belegger gericht is. Dus daar zit het wel.
Amy: Ik ben nog wel benieuwd of je iets meer kan zeggen over de nieuwe toetreders?
Gijs: Het is voor mijn tijd geweest voordat ik de hypotheekmarkt betrad, maar het begon een beetje met NIBCdie daar als één van de eerste instapte, toen had je RNHB en toen kwamen nog wat meer.Dat zijn natuurlijk drie lenders die wij ook faciliteren. Er zijn toen eind 2019 ook drie lenders in één keer erbij gekomen. Nu zie je ook de volgende serie lenders in de rij komen. Er is wel veel competitie.
Amy: Zie je mogelijkheden voor procesverbetering als je het hebt over buy-to-let?
Gijs: We hadden in korte tijd vijf klanten aan boord, wat daarvan de achterliggende kans is dat deze markt niet zoals een HDN al een vrij digitaal geautomatiseerd proces was. Niets ten nadele van die partijen in het begin waren of die hebben de markt opengebroken, alleen toen ging er gewoon nog wel veel via spreadsheets, via mails, etc. Wij hadden als eersten een soort van digitale straat neergezet. In dat nicheproduct is nog niet die digitale investeringsslag goed gemaakt.
Adriaan: Wat betekent dat nu voor jullie precies? Is het nu zo dat jullie als eerste met zo’n technologie-landschap de weg banen voor anderen om ook die servicing markt in te stappen voor buy-to-let? Of is het juist zo dat jullie je nu heel comfortabel een soort monopoliepositie hebben gemanoeuvreerd?
Gijs: Dat denk ik niet. Ik denk dat er echt wel meer competitie komt en wij willen natuurlijk ook in nog andere productcategorieën staan. Buy-to-let is natuurlijk maar één van die niches. Je hebt nog een aantal nicheproducten en sommige producten zijn zelfs groter maar je kan nog denken aan opeet hypotheken hypotheken en dat soort producten. Er zijn nog meerdere routes waar je de digitaliseringsslag nog niet helemaal volledig hebt gemaakt.
Amy: Kunnen we hier nog leren van andere landen?
Adriaan: Als je naar buy-to-let kijkt, wat ik wel heel erg inspirerend vind is ook precies wat Gijs eerder aangaf over de technologie-straat van het servicing perspectief, dat staat ook heel sterk aan de voorkant. Als je bijvoorbeeld kijkt naar de UK, daar heb je een LendBay en best wel wat partijen die een volledige online facilitatie aanbieden voor het afsluiten van een buy-to-let hypotheek. Wat ik zelf eigenlijk heel erg mis – en daar zie ik echt wel een kans voor het fintech-domein liggen in die buy-to-let markt – als je dus 80% van de mensen, dus als ze één of maximaal twee woningen als verhuurwoning erop nahoudt naast hun primaire residentie, dan heb je uiteindelijk een situatie waarbij deze mensen dus eigenlijk geholpen zouden moeten worden. Tenminste een soort amateur landlord met bijvoorbeeld een keuze over “Wat is nou de meest waardevaste locatie voor een woning?” of “Wat zijn überhaupt bepalende factoren voor het fluctueren van een waarde van een pand?”, wat natuurlijk ook weer de kwaliteit van je belegging als zodanig bepaalt. Maar daar zie ik eigenlijk nog niet echt technologie die daar coherent begeleiding specifiek voor de verhuur amateur biedt. Daar zie ik eigenlijk wel een hele grote kans voor de komende jaren, zeker met de voortdurende groei van de buy-to-let markt in Nederland.
Gijs: Maar dat zie je in Nederland ook wel, denk ik. In de residentiele woningmarkt partijen heb je natuurlijk… Hoeveel adviseurs hebben we in Nederland? Ik weet het niet eens, maar misschien wel meer dan 4.000. Die hebben allemaal tools en die hebben allemaal mooie dingen. Als je ziet hoe zo’n aanvraag tot stand komt denk ik dat daar nog wel wat verbetering te realiseren is. Dus als het gaat om die klantreis daarvoor om misschien wel die potentiële beleggers goed naar een onafhankelijk advies te krijgen en naar een goed vergelijk van alle aanbieders, etc. Je hebt daar in het buitenland wel wat spelers die zich daar specifiek op richten. Volgens mij heb je nog een Molo of zo, die richten zich echt op buy-to-let advies. Net zoals Habito gaan ze eigenlijk wat meer naar de achterkant toe. Hier in Nederland wordt eigenlijk de ontwikkeling en innovatie wat meer vanuit de achterkant naar voren gebracht.
Adriaan: Daar ben ik het mee eens, inderdaad. Ik zie daar ook een sterke verkokering in, in zekere zin. Je merkt toch wel dat het langzamer gaat, tenminste in Nederland, en dat men ook het domein van de adviseur, de servicer en zodanig respecteert of in ieder geval lijkt te respecteren. Wat ik zelf ook wel interessant vind met buy-to-let – en dat is ook één van de dingen die ik overigens zelf doe – is dat je een hele verhuurhypotheek kunt afsluiten en risico nemen op een object dat je erbij neemt en vervolgens ook zelf moet managen maar in Litouwen is ook een bedrijf dat Profitus heet. Zij gaan allerlei vastgoedontwikkelaars – dat kan groot of klein zijn; het kan om een heel appartementencomplex gaan maar het kan ook om een enkel woonhuis gaan, bijvoorbeeld – de mogelijkheid tot crowdfunding of peer-to-peer lending aanbieden. Daarmee bieden ze dus ook aan de kleine belegger die bijvoorbeeld niet een heel huis kan kopen maar bijvoorbeeld wel 1.000 € spaargeld te beleggen heeft ook de kans om bij buy-to-let in te stappen. Dat is wel een concept dat ik niet alleen in Litouwen maar daarbuiten steeds meer opgang zie vinden. Ik ben ook wel benieuwd wat jouw idee zou zijn, Gijs, of dat er ook in Nederland aankomt?
Gijs: Ja, je had natuurlijk met Jungo wel zo’n proces waarbij ze dat gefaciliteerd hadden. Alleen, wat je wel ziet is dat dan altijd nog een bank een bepaalde 80-90% aan financiering moest brengen. Ik ben wel benieuwd of zo’n concept nou slaagkansen heeft op een groter volume dat gedragen wordt door die peer-to-peer.
Adriaan: Ik denk dat het succes in Litouwen erin zit, daar is het woning-eigenaarschap ook rond de 98%, dat is gigantisch hoog. Dus bijna iedereen in Litouwen heeft minimaal één woning in bezit. Op het moment dat je dus zo’n alternatieve financieringsvorm moet zien te verwerven komt dat meestal omdat je het geld niet kan ophalen bij de bank waardoor je dus wel een afhankelijkheid van particuliere investeerders hebt in dat geval. Daar zou eigenlijk het gat waar zij op ingesprongen zijn met die peer-to-peer lending.
Gijs: Maar zijn dat dan wel onbekende mensen die daar instappen of is het vooral een tool en een platform dat je gebruikt om misschien bij al je vrienden en je familie wat co-investment te krijgen?
Adriaan: Nee, het is niet een soort van crowdfunding kickstarter-style, maar dat het beheer volledig bij die Profitus club ligt. Zij kiezen de vastgoedprojecten uit, zij beoordelen die en vervolgens betalen zij gewoon een rendement per jaar terug op de belegging die je bij hun heb gedaan.
Gijs: Wat ook interessant is, ik heb een keer een online propositie gezien en wat zij eigenlijk doen is nog een stapje verder gaan dan buy-to-let. Zij kopen eigenlijk panden, ze knappen die helemaal op, ze maken een heel prospect van hoe dat er dan uitziet gemeubileerd, etc. En ze zoeken ook de huurders en dan kun je daarop intekenen. Dat is ook best een interessant concept. Ik vraag me af of dat slagingskansen zou kunnen hebben want je ziet dat heel veel mensen in de Nederlandse markt ook denken “Ik heb wel wat geld over”, maar die vinden zo’n stap daarbuiten best spannend. Mensen hebben vooral geen zin in het beheer van een tweede pandje daarnaast. Als een CV kapot gaat moet je dat uit je eigen spaarpot trekken. Daar heb je met name geen zin als je dan in die particuliere buy-to-let hoek zit. Dat soort concepten vind ik best wel aardig maar dat heb ik inmiddels alweer twee jaar geleden gezien en zoiets zie ik nog niet verder van de grond komen.
Amy: Wat is het belang van een fintech ecosysteem voor de vernieuwing in de financiële sector?
Adriaan: Dat vind ik wel heel erg interessant, als je kijkt naar wat de fintechs op dit moment doen, laten we die neobanken die we eerder al aanhaalden als voorbeeld gebruiken en je kijkt gewoon heel kritisch naar een propositie van bijvoorbeeld een Bunck of een N26 of een Revolut, dan doen ze eigenlijk helemaal niks anders. Zij pakken simpelweg een kleine of een onder bediende markt of ze pakken een markt met een exclusieve focus op een enkele dienst en een enkel product, daar excelleren zij in. Dat doen zij niet zozeer door middel van het op de schop gooien van een propositie of de kern ervan maar dat doen ze vooral door de vorm waarin ze het aanbieden. Want die digital banks, de neobanken, bieden eigenlijk exact hetzelfde aan qua product offering als een reguliere bank, zij het dat het de customer journey eigenlijk van het digitale tijdperk faciliteert, dus het volledige online en mobile-only denken. Dat faciliteren zijn en dat is eigenlijk voor de fase waarin we nu zitten het meest kenmerkende voor veel van die fintechs. Een heel exclusieve focus om die customer journey van de nieuwe generatie te faciliteren.
Amy: Zijn er nog succesfactoren van fintechs die de afgelopen jaren ook van invloed zijn op de huidige partijen?
Adriaan: Ik vind zelf een inspirerend voorbeeld eigenlijk New10 dat door ABN gelanceerd is voor het zakelijk gebied. Het was volgens mij 250.000 €, die orde van grootte. ABN zag dat die markt voor MKB-leningen enorm in de lift zat, daar hebben ze twee keuzes kunnen maken, ofwel die doelgroepen dienen vanuit hunzelf als een generieke bank ofwel heads on de competitie aangaan door het opzetten van een flanker brand, dus een dedicated merk dat zich op niks anders richt behalve die zakelijke lening en ook volledig die customer journey online kunnen faciliteren. Dat hebben ze uiteindelijk heel goed gedaan met een hele vooruitziende blik en ze hebben heel snel een heel groot deel van die markt gepakt op basis van zo’n enorm fijne customer journey. Dus dat vind ik eigenlijk wel een heel mooi voorbeeld, hoe fintechs dan vervolgens weer de incumbents inspireren op een soortgelijke manier van business te doen.
Gijs: Je ziet dat die grote partijen toch best vaak grote logge bedrijven zijn, die hebben heel veel legacy in systemen en om iets daarin te corporeren, dat heeft een lange doorlooptijd, het kost heel veel investering, het is vak gewoon veel makkelijker om iets ernaast te zetten. Als we naar de Nederlandse markt kijken, naar die 40 labels die wij kennen, als je het wat meer afpelt komt je misschien tot een veel kleinere kern, dan zie je dat een Rabobank achter een Vista zit, dat een ABN achter een Florius zit. Zo zie je dat het gewoon makkelijker is om af en toe een flanker brand, een aparte onderneming op te zetten om die beweging in gang te zetten, om iets nieuws te doen. Dat is vaak ook veel beter bestuurbaar, als dit direct onder de regie van een bepaalde bankbestuurder komt. Die heeft honderden andere takken waarmee hij rekening moet houden. De dynamiek van een klein bedrijf, van een kleine startup, daar heb ik veel ervaring mee, dat is zo anders dan een corporate bestuur. Daar moet je af en toe gewoon je poten voor in de klei hebben en dingen gewoon gaan doen.
Amy: Je had het al over een vooruitziende blik, waar gaan we naartoe en op welke termijn? Kunnen jullie iets aangeven van het pad dat we nu de komende tijd gaan bewandelen?
Adriaan: Als je specifiek naar de hypotheekmarkt kijkt vind ik dat de hypotheekmarkt behoorlijk achter loopt ten opzichte van andere financiële sectoren of in ieder geval financiële producten die op dit moment worden aangeboden. Dus ik denk dat daar een inhaalslag gaat plaatsvinden. Als je kijkt naar wat er gebeurd is na het oprichten van de eerste succesvolle online hypotheek zo’n vijf jaar geleden, dan zie je nu dat je dat bijna door heel Europa een online hypotheek kan krijgen. Ik denk dat daar met name door het volwassen worden van die generatie Z langzaamaan dat daar een enorme push of eigenlijk een pull gaat plaatsvinden op de vraag naar zo’n online facilitatie van het proces. Dus als je iets gaat zien, dan is het de verdere digitalisering wat op zich natuurlijk redelijk voor zich spreekt. Alleen, ik denk dat dat met name meer vaart zal gaan krijgen want als dat nu niet snel door de huidige partijen die de markt onder elkaar verdelen met een heel veld aan labels die daar allemaal weer onder hangen dan zal daar waarschijnlijk een andere buitenlandse partij op instappen die die Nederlandse markt onder schot gaat nemen met een online propositie. Dat is iets dat we binnen de komende twee jaar zeker gaan zien gebeuren, dat is mijn verwachting.
Gijs: Het is toch wel wachten tot echt een keer die disruptieve partij komt. Ik weet nog dat ik 4,5 jaar geleden in de hypotheekmarkt stapte en toen zei iedereen “De hockeystick komt bijna. We staan echt op de rand van groot succes. En eigenlijk gaat het maar mondjesmaat. Toevallig hadden we laatst nog een analyse gedaan hoe snel dat hypotheekproces nu eigenlijk is, dat is eigenlijk in de basis niet veel sneller geworden de afgelopen jaren. Er zijn nog steeds onwijs veel documenten nodig die je moet aanleveren en dat blijft nog wel echt achter. Als je dan kijkt naar andere landen of andere sectoren, dan is het altijd wachten tot de eerste echte disruptie en dan is iedereen in paniek. Dan gaan in één keer wel de registers open en dan wordt in één keer de risk appetite wel aangepast en kunnen banken ook meebewegen. Dus het is daar nog wel een beetje wachten en tot die tijd maken we echt mooie ontwikkelingen door, dat wil ik echt zeggen. Alleen, het gaat wel mondjesmaat en het wordt met name vanuit traditionele processen bekeken. Dus we zijn heel erg aan het bedenken “Oh ja, er is een woonwens en daar is een hypotheek bij nodig. Daarvoor houden we 20 bewijsstukken bij” en dan gaan we denken “Hoe gaan we die 20 bewijsstukken vervangen door automatische stukken?” Vanuit die gedachte wordt er gekeken. Maar er wordt nog niet echt disruptief gekeken naar “Hoe kunnen we op een andere manier een hypotheek verstrekken? Kunnen we niet gewoon jouw bankgegevens onttrekken en gewoon instant bepalen of jij kredietwaardig bent?” Want het betekent ook nog wel wat, ik kan hetzelfde salaris hebben als jij maar als ik besluit een Porsche te leasen voor 2.000 € per maand ben ik toch echt minder kredietwaardig dan jij. Dus dat vind ik nog steeds gek. Misschien is dat een beetje vreemd, maar ik denk dat toch op een gegeven moment zo’n model misschien ook wat meer naar de PSD2-kant gaat zitten en echt naar het uitgave patroon gaat kijken, dat dat een veel kredietwaardige blik geeft op een lening nemer. Dat kan misschien nog wel gebeuren en voor de rest sluit ik me wel aan bij jou, Adriaan. Ik denk dat het echt wachten is tot er zo’n grote digitale speler hierop komt en dat echt fundamenteel anders gaat doen.
Adriaan: Ik vind het ook heel interessant wat je zegt. Ik deel die mening wel dat we met name kijken “Hoe kunnen we bestaande processen efficiënter maken?” Het is niet zo dat we nu een enorme disruptor in de markt hebben die zegt “Laten we al die processen op de schop gooien en heel kritisch tegen het ligt aan houden.” Dus alle verworvenheden van bronontsluitingen en degelijkezie je dus inderdaad het totale document lood die nodig is om een aanvraag te kunnen indienen. Daar heeft eigenlijk een bedroevend lage vooruitgang plaatsgevonden op het aantal stukken die nodig zijn om zo’n hypotheekaanvraag uiteindelijk te kunnen indienen. Als we dat dan vergelijken – en dan ga ik toch nog even de blik naar het oosten richten – dan kijk ik even naar Estland, dat is de meest noordelijke van de Baltische staten, sinds 2017 hebben die een e-residency programma opgericht. Die werkt op basis van blockchain. Daarmee kun je jezelf dus volledig online zonder ook maar een voet in Estland gezet te hebben als burger inschrijven en dan ben je natuurlijk wel een burger die iets minder rechten heeft dan de formeel ingezetene maar ik heb zo’n e-residency kaart bijvoorbeeld. Dan krijg je letterlijk een kaart thuis met een card reader zoals je die van het oude internetbankieren in Nederland gewend bent waar je je kaart moet insteken en een code moet invoeren. Daar kan ik alles mee doen, dus daarmee kan ik een bedrijfje in Estland oprichten, ik kan er vastgoed mee aankopen, ik kan er mijn belastingen mee betalen. Ik kan er alles mee doen omdat het dus door middel van de blockchain ook een soort identity wallet geeft waardoor ik zelf kan besluiten aan wie en waarom en voor welke doeleinden ik mijn data beschikbaar stel aan die specifieke partijen. Er zijn twee redenen waarvoor je het niet kunt gebruiken in Estland en daar heb ik beide geen last van, dat is namelijk het trouwen en het scheiden. Want daarvoor moet je nog wel naar het gemeenteloket maar alles daarbuiten kan eigenlijk volledig via zo’n identity wallet. Als je dan vraagt “Wat zou nou de enabler zijn?”, dan denk ik dat het niet zozeer zit in het ontsluiten van bronnen door middel van derden maar ik denk dat het veel meer zit in het in beheer geven van die gegevens aan de consument zelf. Het zijn immers zijn gegevens. Ik zou het dan niet meer normaal vinden als jij als consument kunt bepalen op welk moment, in welk financieel proces je je ook bevindt, dat jij besluit welke gegevens je blootgeeft en die je centraal ook voor jezelf kan ontsluiten. Want ook als jij nu een consument bent en een totaal overzicht wilt krijgen van je kredietwaardigheid, dan moet je ook nog steeds bij een aantal organisaties aankloppen om daar een uitsluitsel over te krijgen. Ik zou het veel logischer vinden om dat in zo’n identity wallet onder te brengen.
Gijs: Die vraagtekens zou je op zich ook wel kunnen stellen bij de huidige bron-ontsluitingsopties. Dus die partijen pakken wel de hele datasets die vanuit de belastingdienst komt, van het UFE, etc. Die slaan dat wel beveiligd op, die gaan daar echt niks anders mee doen. Alleen, het is we weer op een gekke manier. Is die klant dan echt in controle van zijn data? Dat vind ik wel een goed vraagstuk, maar ik vind dat de overheid dat het beste zou moeten doen. De overheid zou eigenlijk een soort van een ontsluiting moeten doen en de regie echt bij die consument moeten leggen van “Waar ligt jouw data?” Het zou eigenlijk ook alleen maar inzicht moeten zijn en niet het onttrekken en niet het naar systemen halen, etc. Maar goed, daar vertraag je misschien wel weer het proces mee langs de andere kant. Dus daarvoor zou je wel een oplossing moeten hebben. Ik vind dat de consument nog niet volledig in regie is.
Adriaan: Exact. En ik vind dat ook wel heel bijzonder aan de hypotheekmarkt in Nederland. Wij hebben natuurlijk vanuit Hyarchis verschillende producten om die data te managen zodra zo’n aanvraag gepasseerd is maar ook voordat zo’n aanvraag daadwerkelijk wordt ingediend. Dan zie je dus eigenlijk een soort vrijheid, dat je bijvoorbeeld intermediair kan besluiten om – om maar even een voorbeeld te noemen – BSN-nummers dus wel of niet uit documenten te verwijderen. Dan zijn er vervolgens geldgevers die eisen dat er van een servicer dat ze dat wel doen terwijl dat intermediair weer niet wordt gevraagd. Terwijl je eigenlijk als consument, dus als de hypotheeknemer, afhankelijk bent van de afspraken tussen bepaalde partijen of de welwillendheid van zo’n partij om jouw data te maskeren. Het is wel zo dat ik mij als klant het meest comfortabel zou voelen als ik alleen mijn data hoef te disclosen voor dat specifieke doeleinde dat op dat specifiek moment in de tijd plaatsvindt en ik eigenlijk niks in beheer hoef te geven maar enkel inzage hoef te geven in mijn data wanneer dat nodig is en ook de wetenschap hebben dat het niet ergens ligt te verstoffen bij iemand in een archiefkast met alle risico’s van dien.
Amy: Namens Lawood mag ik jullie nog een bedankje aanbieden. Dank voor dit leuke gesprek!
Gijs: Jij bedankt, Amy!
Leuk dat je luisterde naar de podcast Leaders in Wonen. Voordat we afsluiten wil ik graag de partners van deze podcast bedanken: NHG, Calcasa en Hyarchis. Vergeet je niet te abonneren bij Spotify of Apple, tot de volgende podcast!
